Quando si parla di investimento immobiliare, gli italiani rispondono con entusiasmo, considerandolo un investimento sicuro.

In questo contesto, è essenziale distinguere tra due principali approcci all'investimento immobiliare: la rendita e la speculazione.

In questo articolo esploreremo le differenze tra questi due approcci, evidenziando le competenze necessarie per la speculazione immobiliare e i criteri per valutare la rendita degli immobili.

Differenza tra immobili a rendita e speculazione immobiliare

Il patrimonio complessivo degli italiani è significativamente orientato verso il settore immobiliare.

Secondo il report “La ricchezza delle famiglie italiane” di Bankitalia e Istat, quasi il 60% della ricchezza delle famiglie è investita nel mattone.

Sembra che questo sia un trend che non è ancora destinato a fermarsi.

Anche se con una lieve flessione rispetto all’anno precedente (per effetto dell’aumento dei tassi di interesse della Banca centrale Europea che ha aumentato gli interessi del mutuo), sul Mercato nazionale in questo primo trimestre del 2024 sono state compravendute quasi 155 mila abitazioni.

L’amore degli italiani per il mattone non sembra essersi incrinato neanche alla luce delle criticità causate dall’aumento del costo dei mutui.

Per comprendere meglio questo fenomeno, è fondamentale distinguere tra due approcci principali all'investimento immobiliare: la rendita e la speculazione.

Prima di parlare di speculazione immobiliare, e poi di rendita immobiliare, è necessario spiegare un tema importante.

Investimenti e guadagni: cosa sapere

Quando si investe su qualcosa (sia esso un'azione, un'obbligazione, un immobile, oro o altro), si può guadagnare in 2 modi:

1. Grazie a una variazione positiva del prezzo del nostro investimento

Ad esempio:

• Compro un immobile a 150.000 € e lo rivendo a 200.000 €

• Compro 50.000 € di azioni, le rivendo a 70.000 €

• Compro 10.000 € di oro, lo rivendo per 15.000 €

Questo si chiama “guadagno in conto capitale”, o capital gain.

Il capital gain rappresenta l'aumento del valore di un investimento rispetto al suo prezzo di acquisto originale, e viene realizzato solo quando l'asset viene venduto.

Questo tipo di guadagno è fondamentale per chi pratica la speculazione, poiché l'obiettivo è acquistare a un prezzo basso e vendere a un prezzo più alto.

2. Grazie a un flusso periodico di denaro che deriva dal nostro investimento

Ad esempio:

• Compro un immobile, lo metto in affitto e incasso 700 € lorde al mese.

• Compro delle azioni o un ETF azionario e incasso 15.000 € all'anno di dividendi.

• Compro delle obbligazioni o un ETF obbligazionario e incasso 15.000 € all'anno di cedole.

Vediamo quindi la differenza tra investimenti che generano una rendita (come immobili a rendita, azioni e obbligazioni) e quelli che non la producono, come l'oro e la speculazione immobiliare.

La speculazione immobiliare

La speculazione immobiliare consiste nell'acquistare un immobile con l'intento di rivenderlo al prezzo più alto possibile.

Compra basso e vendi alto, in buona sostanza.

Ecco, il tentativo di comprare basso e vendere alto per ottenere un guadagno sul capitale è esattamente la definizione di speculazione.

Speculare sugli immobili, magari acquistandoli tramite asta giudiziaria o in altre situazioni difficili, non genera una rendita periodica.

Si tratta infatti di una mini-attività imprenditoriale a tutti gli effetti: richiede una profonda conoscenza del mercato, delle normative e delle leggi, oltre che del territorio.

Inoltre, è necessaria una certa competenza nelle trattative commerciali e familiarità con diverse figure professionali, come agenti immobiliari, notai, architetti, geometri, imprese edili e artigiani.

Secondo Idealista, nel primo semestre del 2024 sono state pubblicate circa 70.000 aste, registrando una diminuzione del 21% rispetto alle 87.773 dello stesso periodo del 2023.

Il valore complessivo dell'offerta minima di partenza è stato di circa 12 miliardi di euro, un calo del 14% rispetto ai 14 miliardi del primo semestre del 2023.

Se hai del capitale a disposizione, sei appassionato del settore e hai fatto le dovute ricerche, non ci sono problemi.

Tuttavia, è importante sapere che non si tratta di veri e propri investimenti, ma di speculazioni che devono essere considerate come mini-attività imprenditoriali.

Il successo di queste operazioni, che comportano rischi e incertezze, dipenderà anche dal tuo impegno, dalla tua attenzione e dalla tua competenza.

La rendita da immobili

Quando si parla di immobili posseduti, ci si riferisce a beni che possono generare un flusso di entrate.

Ad esempio, un immobile affittato, e quindi messo a rendita, rappresenta una forma concreta di investimento immobiliare.

Non si tratta della prima casa, né della speculazione immobiliare, ma di immobili acquistati con l'obiettivo di ottenere una rendita.

Calcolare la rendita di un immobile è sicuramente meno immediato di calcolare la rendita di un investimento in azioni, ma non è impossibile.

Cosa ti serve per un calcolo preciso?

• Il capitale immobilizzato, ovvero il valore di mercato attuale del tuo immobile.
  
  

• Il prezzo di mercato, nel caso in cui lo volessi andare a monetizzare domani. Per ottenere una stima precisa, puoi richiedere una perizia da un professionista del settore.
  
  

• La rendita lorda annua, ovvero la somma di denaro totale che ricevi durante l’anno.
  
  

• Le tasse, da considerare sia per il mantenimento della proprietà (IUC, IMU, TASI, TARI), che le tasse sulla rendita, come la cedolare secca.

  
  

• I costi e le spese che sostieni, ordinarie o straordinarie.

Togliendo dalla rendita lorda le tasse e i costi, si arriva alla rendita netta.

Questa rendita netta va messa in rapporto al capitale investito, ed in questo modo si ottiene la rendita percentuale annua.

In linea generale, sulla base della situazione di mercato attuale, ecco alcune indicazioni:

• Una rendita netta sotto il 2%, non vale la pena. Tanto rischio e soprattutto pessimo rendimento.

• Una rendita tra il 2 e il 5% è da valutare insieme ad altri fattori.

• Una rendita superiore al 5% è da considerarsi buona, se non è eccessivamente rischiosa.

Se decidi di procedere con l'acquisto, assicurati di avere tutte le informazioni necessarie per garantire che l'investimento sia davvero vantaggioso.

Molti proprietari immobiliari non conoscono questi dati fondamentali, ma ora hai gli strumenti per calcolarli e fare una valutazione più consapevole. 

Gli immobili sono davvero l'investimento migliore?

L'investimento immobiliare è storicamente il preferito dagli italiani e probabilmente continuerà ad esserlo per molto tempo.

Questa forte preferenza per il mattone, per un investimento tangibile, deriva da un retaggio culturale e da un'epoca di prosperità che oggi non esiste più.

Tuttavia, quando si parla di immobili, il dibattito tende inevitabilmente a polarizzarsi tra detrattori e sostenitori accaniti.

L’invito, come sempre, è quello di mantenere un approccio equilibrato a qualsiasi investimento. 

Non ci sono investimenti giusti o sbagliati.

Esistono solo scelte di investimento adatte e non adatte alla tua situazione patrimoniale. 

Non si tratta di essere a favore o contro una determinata classe di investimento

In linea generale, un investimento immobiliare a rendita sostenibile deve avere queste caratteristiche:

• Ogni singolo immobile a rendita non deve pesare eccessivamente sul tuo patrimonio complessivo

• Tutto il patrimonio immobiliare non deve assorbire troppo del tuo patrimonio complessivo

Il rischio è di finire in questa situazione:

Questa è la situazione di una cliente analizzata da Plannix.

Avere il 70% del proprio patrimonio investito in immobili non è ideale.

Non significa necessariamente che gli immobili debbano essere venduti, ma indica la necessità di un’analisi più approfondita del patrimonio immobiliare.

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