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Real Estate
Apr 17, 2024
Investimento immobiliare: i 6 rischi da considerare
Gli immobili sono l’investimento più amato dagli italiani: sembra che appena si abbia un gruzzoletto da parte, l’unica alternativa possibile sia quella di investirlo nel mattone. Peccato che, spesso, l’investimento immobiliare non sia così sicuro e redditizio come si crede. Anzi, può nascondere molti rischi! In questo articolo andiamo ad analizzare i principali.
Che cos’è (e cosa non è) l’investimento immobiliare
C’è un'importante premessa che bisogna fare prima di parlare dell’investimento immobiliare: bisogna innanzitutto capire che cosa contraddistingue un “investimento” da qualsiasi altra spesa.
Quando si investe su qualcosa (sia essa un'azione, un'obbligazione, un immobile, oro o altro), si può guadagnare in due modi:
tramite una variazione positiva del prezzo del nostro investimento, per esempio:
compro un immobile a 150.000 €, lo rivendo a 200.000 €;
compro 50.000 € di azioni, le rivendo a 70.000 €
compro 10.000 € di oro, lo rivendo per 15.000 €
Questo si chiama "guadagno in conto capitale", o "capital gain".
Grazie a un flusso periodico di denaro che deriva dal nostro investimento (questo flusso si chiama "rendita"). Per esempio:
compro un immobile, lo metto in affitto, e incasso 700 € lorde al mese.
compro delle azioni, o un ETF azionario, e incasso 15.000 € all’anno di dividendi.
compro delle obbligazioni, o ETF obbligazionario, e incasso 15.000 € anno di cedole.
Con questa prima panoramica, puoi constatare che per “investimento” si intende l'allocazione di risorse finanziarie, come denaro o capitale, con l'obiettivo di ottenere un ritorno finanziario nel futuro.
Andiamo ora più nello specifico e vediamo che cosa si intende per “Investimento immobiliare”.
A tal proposito, quando si parla in generale del mondo immobiliare, bisogna identificare 3 casi particolari:
la casa di residenza, o prima casa;
la speculazione immobiliare;
la rendita immobiliare.
È fondamentale fare questo distinguo, perché mischiare ciò che vale per la casa di residenza, con ciò che vale per la speculazione immobiliare o la rendita è un errore madornale.
Mettiamo dunque subito in chiaro una cosa: la prima casa, quella in cui si vive, non è un investimento in senso stretto, perché non è in grado di generare alcun ritorno finanziario.
Si tratta piuttosto una decisione legata al proprio stile di vita: decido di comprare una casa piuttosto che stare in affitto.
Per quanto riguarda invece la speculazione immobiliare, essa avviene quando si cerca di comprare un immobile al minor prezzo possibile, per poi rivenderlo al maggior prezzo possibile.
Compra basso, e vendi alto, in buona sostanza.
Ecco, il tentativo di comprare basso e vendere alto per ottenere un guadagno è esattamente la definizione di "speculazione".
Non c’è nulla di male in questa attività ovviamente, ma non è così semplice come spesso viene fatta passare.
Si tratta infatti di un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti che richiede conoscenza del mercato, di normative e leggi, del territorio e di varie figure fornitrici (agenti immobiliari, notai, architetti o geometri, imprese edili, artigiani ecc.).
Anche in questo caso non stiamo parlando di un investimento in senso stretto, ma di speculazione, appunto, il cui successo sarà dato anche dal tuo lavoro, dalla tua attenzione e dalle tue competenze.
Ora, siamo di fronte a un vero e proprio “investimento immobiliare” quando si ha la possibilità di mettere il proprio denaro nel mercato immobiliare con l'obiettivo di generare una rendita.
Questo significa acquistare proprietà come appartamenti, case o locali commerciali con l'intento di ottenere un flusso di entrate periodico, ovvero il pagamento dell’affitto.
In questi casi, si dice che l’immobile è stato messo “a rendita” ed è l’unica forma di investimento immobiliare.
Non la prima casa, non la speculazione immobiliare, ma l’immobile da investimento con finalità di rendita.
Ora, tralasciando il fatto che, solitamente, quando si chiede al proprietario di un immobile in affitto qual è la sua rendita, nel migliore dei casi spara numeri a sentimento e nei peggiori non ne ha la minima idea, ci sono dei rischi connessi all’investimento in immobili.
Andiamoli ad analizzare uno a uno.
I rischi dell'investimento immobiliare
Ci sono due motivi principali per cui i rischi legati all’investimento immobiliare non sono quasi mai presi in considerazione.
Il primo: l’italiano medio ha una vera e propria passione per l’immobile.
Non è un caso che si sente spesso dire “il mattone non tradisce mai”.
Il secondo motivo è che i rischi connessi all’investimento immobiliare sono meno appariscenti dei rischi connessi ai altri investimenti.
L’oscillazione del prezzo delle azioni, ad esempio, è visibile a tutti.
In ogni momento puoi aprire il tuo deposito titoli e verificare il controvalore del tuo investimento.
Si tratta di un dato preciso: questo significa che, nel caso in cui tu volessi liquidarlo, ti basterebbe fare un paio di click e venderlo a quel prezzo.
Con gli immobili, invece, non è così.
Il massimo che puoi ottenere è una stima, come quella che ti può fare un qualunque agente immobiliare.
Ma di questo si tratta: di una stima, che non è detto che corrisponda al prezzo che il mercato desidera pagare.
Ora che abbiamo chiarito questo, analizziamo i principali rischi legati all'investimento immobiliare, ovvero:
rischio insoluto;
rischio concentrazione;
rischio rendita negativa;
rischio fiscale;
rischio demografico;
rischio liquidità.
Rischio Insoluto
Questo rischio riguarda la possibilità che gli affittuari non siano in grado di pagare l'affitto o addirittura lo saltino.
La legislazione italiana da questo punto di vista non aiuta, poiché le procedure di sfratto sono lunghe e complesse, soprattutto nel caso in cui l’inquilino abbia famiglia (per un discorso di tutela dei minori).
Il tasso di insolvenza è storicamente in aumento per tutte le difficoltà economiche degli ultimi anni che hanno inciso principalmente sulla classe media e medio-bassa.
Rischio Concentrazione
Investire in immobili può comportare un rischio di concentrazione eccessivo, soprattutto quando stiamo parlando un solo immobile.
In sostanza, potresti trovarti in una situazione di scarsa - se non assente- diversificazione.
Decidendo infatti di mettere in gioco 200-300.000-500.000 € su un immobile, non stai “investendo in immobili”.
Stai investendo su UN SOLO immobile:
Che comprerai da UN venditore;
In UNA città e in UN quartiere;
Con delle caratteristiche interne UNICHE;
Che affitterai a UN inquilino.
Tutti questi sono dei rischi reali, dove è sufficiente il peggioramento di una sola variabile per mandare a gambe all’aria la rendita di un’importante fetta di patrimonio.
Rischio rendita negativa
Una rendita negativa può verificarsi se si possiede un immobile vuoto o con un affitto insufficiente a coprire le spese.
In presenza di un immobile sfitto, infatti, la rendita diventa SICURAMENTE negativa per effetto delle tasse e dei costi di manutenzione.
Ma questo vale anche per gli immobili messi a rendita per importi contenuti (4-600€ al mese).
Una rendita annua di 6-7.000 € all’anno è infatti facilmente riducibile a zero.
Basta il rifacimento di una facciata, il rinnovo dell’arredamento, la rottura di un impianto per annullare o ridurre questa rendita sino a zero, o sotto zero.
Rischio Fiscale
Ci piace spesso dire che “gli immobili sono il bancomat dello Stato”.
Vista infatti la loro enorme diffusione in Italia (paese con più proprietari immobiliari del mondo e ricchezza clamorosamente sbilanciata verso l’immobiliare), lo Stato sa benissimo di poter incassare denaro facile da un semplice (ma costante) aumento della pressione fiscale sugli immobili.
5. Rischio Demografico
Questo rischio è al momento quello forse più sottovalutato, ma è potenzialmente esplosivo per gli anni a venire.
L’Italia è infatti caratterizzata da un continuo calo demografico, a cui si aggiunge lo spopolamento di alcune aree geografiche.
Con la penuria di persone giovani e in piena età lavorativa, che sono coloro che tendenzialmente rappresentano la domanda degli affitti, ci potrebbero essere difficoltà nel trovare un inquilino.
6. Rischio Liquidità
Trasformare un investimento immobiliare in denaro liquido può essere complicato e richiede tempo.
Trovare acquirenti disposti a pagare un prezzo adeguato non è sempre immediato e può comportare perdite di valore dell'immobile.
Chiaramente, il rischio di liquidità è tanto maggiore quanto il prezzo a cui provi a vendere il tuo immobile è completamente fuori mercato; prezzo che è spesso viziato da difetti di valutazione e distorsioni cognitive come:
Effetto dotazione: essendo una proprietà, sei portato a pensare che valga di più di altre proprietà con pari caratteristiche, solo perché è in tuo possesso.
Effetto ancoraggio: sei rimasto mentalmente legato a un prezzo, quello che tu o chi per te (magari un parente o un agente immobiliare) avete scolpito in testa, e da lì fai difficoltà a muoverti.
La verità è che, sul mercato, non esiste un prezzo “giusto”.
L’unico prezzo che conta è quello che il mercato (in questo caso identificato con UNA PERSONA, torniamo al rischio concentrazione di prima) è disposto a offrirti per comprare il tuo immobile.
Investimento immobiliare: conviene oppure no?
Diffida da chi tende a darti una risposta fissa a quesiti come questo.
La risposta a determinate questioni o decisioni, quando ci chiediamo se qualcosa convenga o meno, è spesso “dipende”.
Solo qualche volta c'è un forte e chiaro SÌ o NO, ma dev'essere molto lampante.
Quindi anche quando ti chiedi se conviene o meno fare un investimento immobiliare la risposta è sempre “dipende”.
Dipende da quanto pesa questo investimento sul tuo patrimonio (è chiaro che se hai dei risparmi pari a 200.000 euro non è corretto investirli tutti per acquistare un appartamento).
Dipende da quanta conoscenza hai del settore, perché come qualsiasi altro investimento va fatto consapevolmente.
Dipende dalle tue esigenze di diversificazione e da altri fattori legati alla tua situazione finanziaria.
Oltre a questo quando ci si approccia a qualsiasi investimento, è importante fare una valutazione il più razionale possibile.
Ovvero una valutazione scevra da falsi miti, dicerie, esperienze di nonni e cugini, e soprattutto coerente con la propria situazione e pianificazione finanziaria.
Pianificazione finanziaria che noi approfondiamo, nella teoria e nella pratica, in Plannix, ovvero il processo che che ti aiuta a far crescere il tuo patrimonio e a mettere in sicurezza il tuo futuro finanziario.
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